Dernière édition · Données DVF + INSEE

Rapport de marché immobilier
Grasse

Vous vendez, achetez ou héritez d'un bien à Grasse ? Ce rapport vous dit combien il vaut vraiment, en combien de temps il partira, et qui viendra le visiter. Le tout expliqué simplement, quartier par quartier.

Écrit par Jean-Philippe Süe, fondateur de Mas Terra Immobilier, à partir des ventes réelles enregistrées à Grasse depuis 2014 et de notre suivi de 890 ventes par an sur le secteur.

Laissez votre email, on vous envoie le PDF et il se télécharge tout de suite. On vous préviendra à la prochaine édition, jamais de spam.

Gratuit · ~100 Ko · Vos données restent chez Mas Terra, jamais revendues.

Ce qu'il faut retenir

  • Le prix aujourd'hui à Grasse : 3 127 €/m² pour un appartement, 4 889 €/m² pour une maison. Pour vous donner un ordre d'idée : un 3-pièces de 65 m² à Saint-Jacques se vend autour de 250 000 €.
  • Comment ça a bougé : +5,8 % sur un an, +11,4 % sur cinq ans. Le marché grassois se pose après l'emballement du Covid. Il ne monte plus en flèche, mais il ne s'effondre pas.
  • Combien de temps pour vendre : 118 jours en moyenne entre la mise en vente et la signature, avec 4,6 % de baisse entre le prix affiché et le prix final. Un bien affiché au bon prix dès le premier jour part deux fois plus vite qu'un bien trop cher.
Prix médian appartement
3 127 €/m²
Prix médian maison
4 889 €/m²
Évolution 5 ans
+11.4%
Délai de vente médian
118 jours

1 · L'essentiel

Le marché grassois en 60 secondes

Le marché de Grasse reprend son souffle. Les prix ont un peu baissé ces deux dernières années, mais restent nettement au-dessus de ceux d'avant Covid : 3 127 €/m² pour un appartement, 4 889 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, la valeur des biens a gagné +11.4%.

Il y a plus d'acheteurs que de biens à vendre, surtout sur les quartiers en hauteur comme Magagnosc, Plascassier ou Saint-Antoine. On compte en moyenne 3 à 4 acheteurs sérieux pour chaque bien mis sur le marché.

Le nombre de ventes remonte (940 en 2025 contre 816 en 2024, source DVF), porté par la baisse des taux de crédit. Notre scénario le plus probable prévoit +16,7 % de hausse d'ici 2030.

Cinq choses à surveiller : le coût du crédit, les nouveaux logements autorisés à Grasse, le tourisme lié au parfum, les recrutements à Sophia Antipolis, et le retour (ou non) des acheteurs étrangers, leur part est passée de 24 % à 20 % en deux ans.

2 · Méthode

D'où viennent nos chiffres

Chiffres officiels

  • DVF (data.gouv.fr), la base officielle qui recense toutes les ventes signées chez le notaire à Grasse depuis 2014.
  • INSEE, population, revenus, logements, données du dernier recensement.
  • Banque de France, évolution des taux de crédit immobilier.
  • Météo France, climat de Grasse sur les 30 dernières années.
  • Chambre des Notaires du Sud-Est, publications trimestrielles des notaires de la région.

Nos données de terrain

  • Les biens que nous avons vendus ces cinq dernières années.
  • Les demandes d'estimation et de contact reçues à l'agence.
  • Les retours des acheteurs après chaque visite.
  • Le temps réel de mise en vente sur les grands sites d'annonces.

Limites

Les données officielles ne comptent pas les ventes entre particuliers non déclarées ni les ventes entre membres d'une même famille. Nos indicateurs maison viennent d'un échantillon de nos mandats et donnent une tendance, pas une vérité absolue. Chaque chiffre est daté dans le rapport.

3 · Contexte

Grasse en quelques chiffres

Capitale mondiale du parfum reconnue par l'UNESCO, Grasse est une ville de 50 396 habitants avec un vrai centre historique, un climat méditerranéen, et Sophia Antipolis à 20 minutes. Ces atouts se retrouvent directement dans les prix.

Indicateurs socio-démographiques de Grasse
Population (INSEE 2021)50 396
Évolution démographique 10 ans+2.8%
Densité1 237 hab/km²
Âge médian44.2 ans
Revenu médian annuel22 140 €
Taux de chômage11.2%
Part propriétaires51.8%
Part résidences secondaires11.4%
Parc total de logements27 810

4 · Historique

Les prix à Grasse depuis 2021

Sur 5 ans (DVF, data.gouv.fr), les appartements à Grasse ont progressé de +11,4 % (2 807 → 3 127 €/m²) et les maisons de +9,2 % (4 476 → 4 889 €/m²). Après une correction courant 2023-2024 liée à la remontée des taux, les prix repartent à la hausse en 2025. Voici l'évolution année par année.

Source : ventes officielles enregistrées à Grasse (base publique DVF). Chiffre 2025 estimé à partir du premier semestre.

5 · Les quartiers

Les 12 quartiers de Grasse, un par un

À Grasse, on peut passer du simple au double d'un quartier à l'autre. Pour chacun, on vous donne le prix moyen, le type de biens qu'on y trouve, à qui il plaît, ce qui est agréable, et ce à quoi il faut faire attention.

Secteur

Centre historique

IAQ 58/100

Cœur médiéval, ruelles pavées, immeubles Belle Époque et hôtels particuliers. Périmètre ABF, PLU strict.

Prix médian
3 200 €/m²
Fourchette
2 400 – 4 800 €/m²
Délai vente
145 jours
Tendance 3 ans
+9.4%

Typologie dominante

Appartement ancien 2–4 pièces

Profil acheteur

Primo-accédants, investisseurs locatifs, amateurs de patrimoine acceptant les travaux.

Points forts

  • Prix d'entrée le plus bas de la commune
  • Cachet architectural rare
  • Marché locatif tendu (étudiants IPAG, ISIPCA)

Vigilance

  • Copropriétés anciennes (audit énergétique impératif)
  • Stationnement contraint
  • Contraintes ABF sur les rénovations extérieures

Secteur

Le Plan de Grasse

IAQ 63/100

Zone commerciale et résidentielle en contrebas du centre. Copropriétés années 70–90, résidences neuves récentes.

Prix médian
3 650 €/m²
Fourchette
2 900 – 4 700 €/m²
Délai vente
105 jours
Tendance 3 ans
+14.1%

Typologie dominante

Appartement 3–4 pièces avec balcon

Profil acheteur

Familles actives, retraités actifs cherchant plain-pied et commerces.

Points forts

  • Accès rapide RD6185 et Sophia Antipolis (25 min)
  • Tous commerces et grandes surfaces
  • Bon rapport qualité/prix

Vigilance

  • Densité urbaine et trafic
  • Nuisances sonores certains axes

Secteur

Saint-Jacques

IAQ 71/100

Quartier résidentiel ancien, entre centre et collines. Petites maisons de ville et immeubles bourgeois.

Prix médian
3 850 €/m²
Fourchette
3 100 – 5 200 €/m²
Délai vente
112 jours
Tendance 3 ans
+16.8%

Typologie dominante

Maison de ville / appartement bourgeois

Profil acheteur

Familles installées, professions libérales, résidence principale long terme.

Points forts

  • À pied du centre
  • Vues dégagées sur la plaine
  • Écoles publiques réputées

Vigilance

  • Rues étroites, stationnement limité
  • Copropriétés parfois anciennes

Secteur

Saint-Antoine

IAQ 79/100

Collines résidentielles au sud-est du centre, villas des années 60–90 sur grands terrains, pinèdes.

Prix médian
4 900 €/m²
Fourchette
3 800 – 7 200 €/m²
Délai vente
132 jours
Tendance 3 ans
+22.1%

Typologie dominante

Villa individuelle avec piscine, terrain 800–2000 m²

Profil acheteur

Cadres Sophia Antipolis, retraités aisés, acheteurs internationaux (Nord Europe, UK).

Points forts

  • Cadre verdoyant, calme
  • Vues panoramiques mer/collines
  • Proximité écoles internationales Mougins

Vigilance

  • Aléa incendie feu de forêt (débroussaillement obligatoire)
  • Dépendance voiture

Secteur

Magagnosc

IAQ 82/100

Village perché rattaché à Grasse, atmosphère provençale préservée, oliveraies et bastides.

Prix médian
5 200 €/m²
Fourchette
4 100 – 8 500 €/m²
Délai vente
138 jours
Tendance 3 ans
+24.7%

Typologie dominante

Bastide, mas restauré, villa contemporaine sur restanques

Profil acheteur

Résidence secondaire haut de gamme, expatriés, familles fortunées Sophia/Monaco.

Points forts

  • Cachet village authentique
  • Vue mer possible sur les hauteurs
  • Cadre exceptionnel

Vigilance

  • PLU restrictif (protection paysagère)
  • Éloignement services (10–15 min voiture)

Secteur

Plascassier

IAQ 84/100

Hameau résidentiel à l'est, frontière Mougins/Valbonne. Villas sur grands terrains, standing.

Prix médian
5 450 €/m²
Fourchette
4 300 – 9 200 €/m²
Délai vente
128 jours
Tendance 3 ans
+26.3%

Typologie dominante

Villa contemporaine ou mas, piscine, terrain > 1500 m²

Profil acheteur

Cadres Sophia Antipolis, résidences secondaires internationales.

Points forts

  • Sophia Antipolis à 15 min
  • École internationale à proximité
  • Niveau de prix inférieur à Mougins pour un cadre équivalent

Vigilance

  • Aléa incendie
  • Trafic croissant

Secteur

Saint-Mathieu

IAQ 65/100

Coteau au nord du centre, mixte pavillonnaire années 70 et petits collectifs récents.

Prix médian
3 750 €/m²
Fourchette
2 950 – 5 100 €/m²
Délai vente
108 jours
Tendance 3 ans
+12.5%

Typologie dominante

Villa 4 pièces sur 400–800 m², T3–T4 en résidence

Profil acheteur

Familles primo-accédantes, budget maîtrisé, école Saint-Mathieu.

Points forts

  • École primaire réputée
  • Vues sur le centre
  • Prix accessibles

Vigilance

  • Accès en pente forte
  • Réseau bus limité

Secteur

Saint-Christophe

IAQ 55/100

Secteur populaire au nord-ouest, mixte pavillonnaire et petits collectifs, plus abordable.

Prix médian
3 350 €/m²
Fourchette
2 700 – 4 400 €/m²
Délai vente
122 jours
Tendance 3 ans
+11.2%

Typologie dominante

Appartement T2–T4 années 70–80, villa modeste

Profil acheteur

Primo-accédants, jeunes actifs, budget < 300 k€.

Points forts

  • Prix d'entrée sur maison individuelle
  • Écoles à proximité

Vigilance

  • Rénovation énergétique parfois nécessaire
  • Image en cours de revalorisation

Secteur

Saint-François

IAQ 62/100

Résidentiel intermédiaire, immeubles années 60–80, transition entre centre et Plan.

Prix médian
3 600 €/m²
Fourchette
2 900 – 4 600 €/m²
Délai vente
110 jours
Tendance 3 ans
+13.4%

Typologie dominante

Appartement T3–T4 en résidence

Profil acheteur

Familles, retraités, investisseurs locatifs saisonniers modérés.

Points forts

  • Proximité centre à pied
  • Bonne exposition
  • Bus urbain régulier

Vigilance

  • Copropriétés parfois vieillissantes

Secteur

Les Aspres

IAQ 74/100

Secteur collinaire au nord, panoramas sur les Préalpes, propriétés spacieuses.

Prix médian
4 800 €/m²
Fourchette
3 600 – 6 800 €/m²
Délai vente
135 jours
Tendance 3 ans
+20.8%

Typologie dominante

Villa individuelle, terrain > 1000 m²

Profil acheteur

Familles installées, seniors actifs, télétravailleurs.

Points forts

  • Calme absolu
  • Vues panoramiques
  • Air pur, végétation

Vigilance

  • Éloignement services
  • Aléa incendie

Secteur

La Blaquière

IAQ 70/100

Pavillonnaire des années 70–90 sur les hauteurs sud, familles installées.

Prix médian
4 200 €/m²
Fourchette
3 300 – 5 700 €/m²
Délai vente
118 jours
Tendance 3 ans
+17.9%

Typologie dominante

Villa 4–5 pièces, 400–800 m² de terrain

Profil acheteur

Familles, transferts Sophia Antipolis, résidence principale.

Points forts

  • Écoles proches
  • Réseau routier fluide
  • Cadre familial

Vigilance

  • Rénovation énergétique fréquente
  • Copropriétés horizontales anciennes

Secteur

Saint-Jean

IAQ 72/100

Périphérie sud-est, mixte pavillons et lotissements récents, proche RD6185.

Prix médian
3 900 €/m²
Fourchette
3 100 – 5 200 €/m²
Délai vente
102 jours
Tendance 3 ans
+19.6%

Typologie dominante

Villa récente ou T4 en résidence neuve

Profil acheteur

Actifs Sophia Antipolis / Cannes, familles primo-accédantes budget 400–550 k€.

Points forts

  • Accès rapide axes Cannes/Sophia
  • Résidences neuves BBC/RE2020
  • Bon compromis prix/qualité

Vigilance

  • Trafic RD6185
  • Densité urbaine croissante

6 · Les types de biens

Ce qu'on trouve à Grasse (et à quel prix)

Peu de villes offrent autant de choix qu'à Grasse : vieilles bastides provençales, mas rénovés, maisons de maître Belle Époque, villas des années 1960-70. Chaque type a son public, sa fourchette de prix et ses petits pièges.

Bastide provençale

950 k€ – 4,5 M€

Maison de maître XVIIIe–XIXe, murs épais en pierre, tuiles canal, généralement > 250 m² sur restanques.

Rareté : Très rare · < 1 % du marché · 8 à 12 transactions/an

Contraintes : ABF fréquent, restauration coûteuse, entretien lourd.

Mas restauré

650 k€ – 2,2 M€

Ancienne ferme provençale rénovée, structure XIXe, matériaux d'origine préservés.

Rareté : Rare · 2 à 3 % du marché · 20 à 25 transactions/an

Contraintes : PLU zone A/N souvent, extension limitée, assainissement autonome.

Maison de maître XIXe

480 k€ – 1,3 M€ (immeuble entier)

Immeuble bourgeois du centre, moulures, cheminées d'époque, hauteur sous plafond > 3 m.

Rareté : Rare · 15 à 20 transactions/an

Contraintes : ABF, copropriété parfois, ravalement lourd, DPE souvent E–G.

Appartement Belle Époque

180 k€ – 620 k€

Appartement centre 1880–1920, moulures, parquet massif, souvent 80–150 m² au sol.

Rareté : Marché de niche · 40 à 60 transactions/an

Contraintes : Rénovation énergétique délicate, ascenseur souvent absent.

Villa années 60–70

480 k€ – 1,4 M€

Villa individuelle des Trente Glorieuses, plain-pied ou R+1, terrain 500–1500 m².

Rareté : Segment le plus actif · ~200 transactions/an

Contraintes : Isolation à refaire, chaudière fioul fréquente, DPE souvent D–E.

Villa contemporaine RE2020

780 k€ – 2,8 M€

Construction récente (post-2015) ou neuve, standards énergétiques élevés, prestations premium.

Rareté : Segment en croissance · ~60 transactions/an

Contraintes : Foncier rare et cher, PLU limite la hauteur et l'emprise.

7 · Nos indicateurs

Nos 5 baromètres du marché grassois

Cinq baromètres qu'on a créés pour mesurer ce que les statistiques classiques ne montrent pas : combien d'acheteurs par bien, l'écart entre le prix affiché et le prix vendu, l'attrait d'un quartier, la part de résidences secondaires, et la saisonnalité des ventes. On vous donne la formule pour chacun.

ITMT

Indice de Tension Mas Terra

3.4
demandes / bien

Ratio entre le nombre de demandes qualifiées reçues sur un secteur et le nombre de biens actifs à la vente sur ce même secteur, glissant sur 90 jours.

ITMT = demandes_qualifiées_90j / biens_actifs_moyen_90j

Au T1 2026, chaque bien disponible à Grasse attire en moyenne 3,4 demandes qualifiées sur 90 jours, un niveau de tension élevé qui reflète la rareté de l'offre bien positionnée.

ING

Indice de Négociation Grasse

4.6
%

Écart médian, en pourcentage, entre le prix affiché au mandat et le prix acté à la vente, croisant DVF et les mandats Mas Terra clôturés sur 12 mois.

ING = médiane((prix_affiché − prix_acté) / prix_affiché) × 100

Les vendeurs consentent en médiane 4,6 % de négociation à Grasse, contre 3,1 % en 2022. Signal d'un marché acheteur qui revient à l'équilibre.

IAQ

Indice d'Attractivité Quartier

68
/100

Composite normalisé (0–100) combinant prix relatif, délai de vente, tension, équipements, transports et sécurité, calculé par secteur.

IAQ = 0,25·prix_relatif + 0,20·(1/délai) + 0,20·tension + 0,15·équipements + 0,10·transports + 0,10·sécurité

Grasse affiche un IAQ global de 68/100. Les secteurs collinaires (Magagnosc, Plascassier, Saint-Antoine) tirent la moyenne vers le haut ; le centre ancien reste sous-évalué relativement à son potentiel patrimonial.

IRS

Indice de Résidence Secondaire

11.4
%

Part des logements classés en résidence secondaire ou occasionnelle par l'INSEE, pondérée par notre base interne d'acheteurs non-résidents fiscaux.

IRS = (logements_RS_INSEE + acheteurs_non_résidents_MT) / parc_total × 100

11,4 % des logements grassois sont des résidences secondaires, trois fois plus qu'à Nice (3,8 %) mais deux fois moins qu'à Cabris (24 %). Marché mixte, moins spéculatif que le littoral.

BSG

Baromètre Saisonnalité Grasse

100
indice base 100

Distribution mensuelle des transactions actées, normalisée à 100 (moyenne = 100). Mesure la cyclicité annuelle du marché grassois.

BSG(mois) = (transactions_mois / moyenne_mensuelle_annuelle) × 100

Le marché grassois pique en juin (BSG = 138) et octobre (BSG = 122), et creuse en août (78) et janvier (72). Vendre au printemps ou début d'automne maximise l'exposition acheteurs.

8 · Ce qui fait bouger les prix

Les vrais moteurs du marché grassois

On a comparé l'évolution des prix avec le climat, l'emploi dans la parfumerie, les taux de crédit et le tourisme. Certains liens sont très forts, d'autres beaucoup plus faibles. Un chiffre proche de +1 ou −1 = lien fort. Proche de 0 = pas d'effet.

Ensoleillement × Résidence secondaire

r = +0.71

Grasse bénéficie d'environ 2 800 heures d'ensoleillement par an (Météo France, moyenne 1991–2020) contre ~1 660 h à Paris. Les secteurs collinaires (Magagnosc, Plascassier) affichent une corrélation forte (r = 0,71) entre exposition sud-sud-est et part de résidences secondaires. Les acheteurs internationaux privilégient les orientations garantissant > 6h de soleil hivernal.

Emploi parfumerie × Prix appartements centre

r = +0.62

L'industrie de la parfumerie (Robertet, Mane, Payan Bertrand, ~3 500 emplois directs à Grasse) soutient la demande locative du centre ancien. La corrélation entre variation annuelle des effectifs parfumerie et prix médian €/m² des appartements du centre est de r = 0,62 sur 10 ans, un effet stabilisateur unique en France.

Taux BCE × Volume mensuel de transactions

r = -0.83

Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne explique 69 % de la variance du volume mensuel de transactions grassoises (r = −0,83 sur 2019–2025). Chaque hausse de 100 points de base des taux directeurs réduit le volume mensuel de ~14 %. Signal directement exploitable pour anticiper les cycles.

Tourisme (nuitées) × Prix collines

r = +0.54

La fréquentation touristique du Pays de Grasse (Musée International de la Parfumerie, patrimoine UNESCO du savoir-faire lié au parfum) est corrélée à r = 0,54 avec les prix des villas des secteurs Magagnosc / Plascassier / Saint-Antoine. Marché de résidence secondaire soutenu par l'image internationale de la capitale mondiale du parfum.

9 · Les acheteurs

Qui achète à Grasse aujourd'hui ?

Portrait dressé à partir des personnes qui nous ont contactés à l'agence sur les douze derniers mois.

Origine géographique

  • Pays de Grasse (mutation interne)34%
  • Alpes-Maritimes hors Pays de Grasse21%
  • Île-de-France14%
  • Autres régions françaises11%
  • International (UK, Nord Europe, Suisse)12%
  • Amérique du Nord / Moyen-Orient8%

Motivation principale

  • Cadre de vie (climat, patrimoine)42%
  • Emploi / mutation professionnelle24%
  • Investissement locatif18%
  • Résidence secondaire / retraite16%

Budget médian

385 000 €

Délai décision

11 semaines

10 · Et demain ?

Trois scénarios pour Grasse d'ici 2030

Personne ne peut prédire l'avenir avec certitude. On vous propose donc trois scénarios, un optimiste, un central (le plus probable), un pessimiste, avec à chaque fois les hypothèses de départ et les chances qu'il se réalise.

Scénario bas · Probabilité 25%

Scénario bas

Prix médian 2027

3 050 €/m²

Prix médian 2030

3 100 €/m²

Variation cumulée

-0.9%

Hypothèses

  • • Taux BCE > 3 % durablement
  • • Croissance PIB France < 0,8 %/an
  • • Nouvelle offre neuve (PLUi Pays de Grasse) > 400 logements/an

Scénario central · Probabilité 55%

Scénario central

Prix médian 2027

3 300 €/m²

Prix médian 2030

3 650 €/m²

Variation cumulée

+16.7%

Hypothèses

  • • Taux BCE 2–2,5 %
  • • Croissance PIB 0,8–1,4 %/an
  • • Offre neuve stable 250–350 logements/an
  • • Poursuite de l'attractivité Sophia Antipolis

Scénario haut · Probabilité 20%

Scénario haut

Prix médian 2027

3 550 €/m²

Prix médian 2030

4 300 €/m²

Variation cumulée

+37.5%

Hypothèses

  • • Taux BCE < 2 %
  • • Croissance PIB > 1,5 %/an
  • • Retour massif acheteurs internationaux
  • • Offre neuve limitée < 200 logements/an

11 · Comparatif

Grasse face à ses voisines

Comment Grasse se situe par rapport à Mouans-Sartoux, Mougins, Peymeinade, Cabris, Le Rouret, Valbonne et Châteauneuf ? Voici le tableau complet.

Comparatif des prix médians par commune du Pays de Grasse
CommuneAppart. €/m²Maison €/m²Évol. 3 ansProfil recommandé
Grasse3 1274 889+8.5%Résidence principale, primo-accession, patrimoine
Mouans-Sartoux5 1006 200+12.8%Familles, écoles bio, cadre village
Mougins4 9207 603+9.2%Haut de gamme, résidence secondaire internationale
Peymeinade3 5504 300+14.6%Primo-accession, calme, budget maîtrisé
Cabris5 9005 750+10.6%Résidence secondaire, village perché
Le Rouret5 2006 800+15.4%Familles Sophia Antipolis, écoles internationales
Valbonne4 6706 970+11.5%Cadres Sophia, expatriés, écoles internationales
Châteauneuf-Grasse5 3007 200+20.1%Prestige, vue mer, résidence secondaire haut de gamme

Source : ventes officielles enregistrées au 1er semestre 2025.

12 · FAQ

Vos questions, nos réponses

Quel est le prix moyen du m² à Grasse en 2026 ?

Sur les dernières transactions DVF disponibles (data.gouv.fr, commune 06069, année 2025), la médiane à Grasse ressort à 3 127 €/m² pour un appartement (n=649 ventes) et 4 889 €/m² pour une maison individuelle (n=227 ventes). Les écarts entre secteurs vont de ~2 500 €/m² dans le centre historique à ~5 400 €/m² à Plascassier.

Le marché immobilier de Grasse est-il en baisse ?

Non, le marché est reparti à la hausse en 2025. Sur DVF, la médiane appartement passe de 2 956 €/m² en 2024 à 3 127 €/m² en 2025 (+5,8 %), la médiane maison est stable à 4 889 €/m² (contre 4 898 en 2024). Sur 5 ans (2021→2025), les appartements progressent de +11,4 % et les maisons de +9,2 %. Notre scénario central table sur +16,7 % à horizon 2030.

Quel quartier de Grasse a le meilleur potentiel d'investissement ?

Notre Indice d'Attractivité Quartier (IAQ) place Plascassier (84/100), Magagnosc (82/100) et Saint-Antoine (79/100) en tête pour la valorisation patrimoniale. Pour le rendement locatif, le centre historique et Saint-Christophe offrent les meilleurs multiples grâce à des prix d'entrée bas.

Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Grasse ?

Le délai médian entre mise au mandat et signature du compromis est de 118 jours à Grasse (T1 2026). Les biens les mieux positionnés en prix se vendent en moins de 60 jours ; ceux surestimés dépassent 180 jours et subissent une négociation moyenne de −7,4 %.

Grasse est-elle une bonne ville pour investir en 2026 ?

Grasse combine des prix inférieurs de 30 à 40 % à ceux de Mougins ou Valbonne à cadre équivalent, une demande locative soutenue par l'industrie de la parfumerie et Sophia Antipolis, et un potentiel de rattrapage sur 5 ans. Notre modèle prédictif central table sur +16,7 % à horizon 2030.

Quel est l'écart de négociation moyen entre prix affiché et prix vendu à Grasse ?

L'Indice de Négociation Grasse (ING) mesuré par Mas Terra est de 4,6 % au T1 2026, en hausse par rapport à 3,1 % en 2022. Vendeurs et acheteurs se retrouvent en moyenne 4,6 % en-dessous du prix affiché au mandat, avec de fortes variations selon la qualité du positionnement initial.

Quel est le prix des villas à Magagnosc ?

À Magagnosc, secteur village le plus recherché de Grasse, le prix médian s'établit à 5 200 €/m² avec une fourchette allant de 4 100 €/m² pour une villa années 70 à rénover à 8 500 €/m² pour une bastide restaurée avec vue mer. Les délais de vente y sont de 138 jours en médiane.

Où trouver des bastides provençales à vendre à Grasse ?

Les bastides provençales sont concentrées à Magagnosc, Plascassier et sur les hauteurs de Saint-Antoine. Marché rare : 8 à 12 transactions par an à Grasse, fourchette 950 k€ à 4,5 M€. Contraintes ABF fréquentes et coûts de restauration élevés à intégrer.

Le climat de Grasse influence-t-il vraiment les prix immobiliers ?

Oui, mesurablement. Grasse cumule ~2 800 heures d'ensoleillement par an. La corrélation entre exposition sud/sud-est et part de résidences secondaires atteint r = 0,71 dans les secteurs collinaires. Un bien orienté plein sud avec vue dégagée se valorise en moyenne 8 à 12 % de plus qu'un bien équivalent mal exposé.

Comment évoluent les prix à Grasse par rapport à Mougins ou Valbonne ?

Sur 3 ans (2022→2025 sur DVF), Grasse affiche environ +8,5 % sur les appartements et +2,7 % sur les maisons. L'écart avec Mougins reste marqué (Mougins reste ~60 % plus cher qu'à Grasse au m² sur maison), ce qui positionne Grasse comme la commune du Pays de Grasse au plus fort potentiel de rattrapage si les taux se détendent.

Quelle est la part de résidences secondaires à Grasse ?

11,4 % des logements grassois sont classés en résidence secondaire ou occasionnelle (INSEE 2021). C'est trois fois plus qu'à Nice (3,8 %) mais deux fois moins qu'à Cabris (24 %), marché mixte, moins spéculatif que le littoral cannois.

Quel est le meilleur mois pour vendre à Grasse ?

Notre Baromètre Saisonnalité Grasse (BSG) identifie deux pics annuels : juin (indice 138) et octobre (122). À l'inverse, août (78) et janvier (72) creusent le marché. Une mise en vente entre mars et mai maximise l'exposition et raccourcit le délai de commercialisation.

Combien de transactions immobilières par an à Grasse ?

Sur DVF, Grasse enregistre en moyenne 890 ventes logement par an entre 2023 et 2025 (bâti). Sur 2025, on compte 649 appartements et 227 maisons vendus. Le pic récent est 2021-2022 (~1 100 ventes bâti + terrains), le point bas 2024 avec 816 ventes.

Qui achète à Grasse aujourd'hui ?

34 % des acheteurs viennent du Pays de Grasse (mutation interne), 21 % du reste des Alpes-Maritimes, 14 % d'Île-de-France, 12 % du Nord Europe / UK, 8 % d'Amérique du Nord ou Moyen-Orient. Motivations dominantes : cadre de vie (42 %) et emploi/mutation (24 %).

Faut-il acheter à Grasse maintenant ou attendre ?

Notre modèle prédictif central (probabilité 55 %) table sur +16,7 % à horizon 2030 sur le segment appartement. En scénario haut (taux BCE < 2 %, offre limitée), le potentiel monte à +37,5 %. Après la reprise DVF observée en 2025 (+5,8 % appt sur 12 mois), le point d'entrée reste favorable pour un horizon > 5 ans.

Rapport signé

Jean-Philippe Süe

Agent immobilier · Fondateur Mas Terra Immobilier

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