Le prix au m² publié plus haut est calculé à l'échelle de la commune. Voici ce qui distingue chaque secteur, sans chiffre : le volume de ventes par secteur est trop faible pour publier une médiane fiable.
Vieux village
Cœur historique autour du château hexagonal du XVe siècle et de l'Espace de l'Art Concret. Ruelles piétonnes, commerces de bouche, marché deux fois par semaine.
Biens dominants : Maison de village 3–5 pièces, appartement pierre 2–3 pièces
Qui achète : Familles CSP+ recherchant le cadre village, télétravailleurs, retraités actifs.
Points forts
- Tout à pied : écoles, marché, gare SNCF
- Cadre patrimonial unique (château MH, art contemporain)
- Vie de village authentique préservée
Points de vigilance
- Stationnement contraint
- Rénovations souvent nécessaires (DPE moyen D–E)
- Peu de biens disponibles chaque année
Saint-Bernardin
Coteau résidentiel au nord-est du village, villas années 70–2000 sur terrains 800–1500 m², végétation dense, vue collines.
Biens dominants : Villa individuelle 5–7 pièces avec piscine, terrain > 1000 m²
Qui achète : Cadres et ingénieurs Sophia Antipolis, familles internationales scolarisant à Mougins.
Points forts
- Sophia Antipolis à 10 minutes
- Cadre calme, végétation méditerranéenne
- Écoles internationales de Mougins à proximité
Points de vigilance
- Aléa incendie feu de forêt (débroussaillement obligatoire)
- Dépendance voiture
Bocage / Malbosc
Résidences pavillonnaires années 80–2000 au sud du village, tissu urbain aéré, écoles primaires et collège Émile Roux à proximité.
Biens dominants : Villa 4–5 pièces sur 400–800 m² de terrain
Qui achète : Familles avec enfants scolarisés, primo-accédants Sophia Antipolis, budget 550–850 k€.
Points forts
- Écoles bio 100 % à la cantine, réputées
- Accès rapide village à pied ou vélo
- Bon compromis prix/qualité familial
Points de vigilance
- Certaines copropriétés horizontales anciennes
- Rénovation énergétique fréquente
La Guerrière / Aubarèdes
Secteur résidentiel sud-ouest, mixte pavillonnaire ancien et petits collectifs récents. Proximité immédiate du bocage agricole municipal (régie bio).
Biens dominants : Villa 4 pièces, T3–T4 en résidence
Qui achète : Familles primo-accédantes, jeunes cadres Sophia, budget 450–700 k€.
Points forts
- Prix d'entrée les plus doux de la commune
- Végétation, calme, proximité fermes municipales
- Écoles à moins de 10 min à pied
Points de vigilance
- Circulation en heure de pointe route de la Colle
- Assainissement individuel dans certaines zones
La Baronne
Frange est de la commune, propriétés spacieuses en limite de Mougins, oliveraies et grandes bastides.
Biens dominants : Villa contemporaine ou mas, terrain > 1500 m², piscine
Qui achète : Résidence principale haut de gamme, cadres Sophia, familles internationales, retraités actifs.
Points forts
- Cadre exceptionnel, ambiance campagne provençale
- Écoles internationales de Mougins à 5 min
- Niveau de prix inférieur à Mougins pour un cadre équivalent
Points de vigilance
- Aléa incendie
- PLU restrictif zones N
Cabrières / Colle Belle
Collinaire ouest, restanques et pinèdes, propriétés discrètes avec vue dégagée sur le massif du Tanneron.
Biens dominants : Villa 5–6 pièces, mas rénové, terrain > 1200 m²
Qui achète : Cadres Sophia, résidence secondaire nord-européenne, télétravailleurs cadre de vie.
Points forts
- Vues panoramiques
- Calme absolu
- Végétation méditerranéenne
Points de vigilance
- Aléa incendie fort (débroussaillement obligatoire)
- Dépendance voiture, éloignement gare
Gare / Route de Cannes
Axe structurant entre le village et Mougins, petits collectifs récents et résidences RE2020, proximité immédiate de la gare Cannes-Grasse.
Biens dominants : Appartement T2–T4 en résidence récente, quelques villas
Qui achète : Investisseurs locatifs (marché Sophia), primo-accédants, retraités actifs.
Points forts
- Gare SNCF Cannes-Grasse à pied (Cannes en 15 min)
- Résidences neuves ou récentes, DPE bon
- Tension locative forte
Points de vigilance
- Trafic Route de Cannes aux heures de pointe
- Densification en cours
Peyloubet / Fond Sarrain
Résidentiel nord vers Grasse, mixte pavillonnaire des années 70–90 et bastides plus anciennes sur restanques.
Biens dominants : Villa années 70–90 sur 700–1200 m², restanques d'oliviers
Qui achète : Familles installées, retraités, télétravailleurs.
Points forts
- Végétation, vues
- Accès Grasse et Sophia équilibré
- Terrains généreux
Points de vigilance
- Rénovation énergétique fréquente sur bâti années 70
- Circulation Route de Grasse