Le prix au m² publié plus haut est calculé à l'échelle de la commune. Voici ce qui distingue chaque secteur, sans chiffre : le volume de ventes par secteur est trop faible pour publier une médiane fiable.
Vieux village
Cœur historique perché à 260 m d'altitude, ruelles en escargot autour de la chapelle Saint-Bernardin et de la place des Patriotes. Restaurants étoilés (L'Amandier, Paloma), galeries d'art, marché.
Biens dominants : Maison de village pierre 3–5 pièces, appartement de charme 2–3 pièces
Qui achète : Retraités CSP+, résidence secondaire internationale, télétravailleurs haut de gamme.
Points forts
- Cadre patrimonial exceptionnel (village médiéval)
- Restaurants gastronomiques, galeries, ambiance touristique haut de gamme
- Vues panoramiques sur la baie de Cannes
Points de vigilance
- Stationnement très contraint (parkings extérieurs obligatoires)
- Rénovations lourdes, contraintes ABF
- Tourisme dense en saison
Notre-Dame-de-Vie
Secteur mythique au sud du village, chapelle du XIIe siècle, ancienne résidence de Picasso. Grandes propriétés murées, parcs, oliveraies. L'adresse la plus prestigieuse du Pays de Grasse.
Biens dominants : Mas provençal ou villa contemporaine, terrain > 3000 m², piscine, dépendances
Qui achète : Clientèle internationale UHNWI, célébrités, expatriés Nord-Europe et Moyen-Orient.
Points forts
- Prestige de l'adresse (Picasso, célébrités)
- Grands terrains rares, murés, arborés
- Discrétion, sécurité, cadre exceptionnel
Points de vigilance
- Ticket d'entrée > 3 M€
- Marché étroit, délai de vente long (> 5 mois médian)
- Aléa incendie zone forestière
Mougins-le-Haut
Ville nouvelle des années 90-2010 au sud-est de la commune, résidences fermées, immeubles R+3, écoles, commerces de proximité, quartier familial dense.
Biens dominants : Appartement T2–T4 en résidence sécurisée, maisons de ville récentes
Qui achète : Cadres Sophia Antipolis, primo-accédants Mougins, investisseurs locatifs, budget 350–650 k€.
Points forts
- Prix d'entrée à Mougins
- Résidences neuves ou récentes, DPE bon
- Écoles, commerces, transports à pied
Points de vigilance
- Architecture uniforme, peu de caractère
- Densification en cours (nouveaux programmes)
- Charges de copropriété élevées
Tournamy
Centre commercial et administratif de la commune (mairie annexe, centre médical, supermarchés), à mi-chemin entre village et Mougins-le-Haut. Mixte résidences et pavillonnaire.
Biens dominants : Appartement T3–T4, villa années 80–2000 sur 500–900 m²
Qui achète : Familles avec enfants scolarisés, cadres Sophia, retraités actifs, budget 500–900 k€.
Points forts
- Tout à proximité (commerces, écoles, santé)
- Accès rapide A8 et Sophia Antipolis
- Bon compromis prix/qualité familial
Points de vigilance
- Trafic aux heures de pointe axe Cannes-Grasse
- Certaines copropriétés anciennes à rénover
Font-de-Currault / Val de Mougins
Coteau résidentiel entre village et Tournamy, villas années 60–2000 sur restanques d'oliviers, cadre de vie très recherché.
Biens dominants : Villa 5–7 pièces avec piscine, terrain 1200–3000 m²
Qui achète : Familles internationales, cadres dirigeants Sophia, résidence secondaire haut de gamme.
Points forts
- Cadre méditerranéen, calme, végétation dense
- Village accessible à pied ou à vélo
- Vues collines, parfois vue mer
Points de vigilance
- Aléa incendie feu de forêt (débroussaillement obligatoire)
- Dépendance voiture
- Rénovation énergétique fréquente sur bâti années 70
Le Devens / Le Châtaignier
Frange nord-ouest de la commune, entre Mougins et Mouans-Sartoux, propriétés spacieuses en zone semi-rurale, ambiance campagne provençale.
Biens dominants : Villa contemporaine ou mas rénové, terrain > 1500 m², piscine
Qui achète : Résidence principale haut de gamme, familles internationales, télétravailleurs cadre de vie.
Points forts
- Cadre paisible en limite d'agglomération
- Écoles internationales de Mougins à 5–10 min
- Accès rapide Mouans-Sartoux et Sophia
Points de vigilance
- Aléa incendie zone forestière
- PLU restrictif (zones N/A partielles)
Golf de Mougins / Cabrières
Domaine autour du Royal Mougins Golf Club (par 71, 6 ans consécutifs élu meilleur parcours PACA), villas de standing en résidences sécurisées.
Biens dominants : Villa contemporaine ou golf villa, 200–450 m², piscine, vue golf
Qui achète : Golfeurs internationaux, retraités actifs UHNWI, résidence secondaire Nord-Europe.
Points forts
- Accès direct au parcours et au clubhouse
- Résidences sécurisées, prestations premium
- Ambiance calme et internationale
Points de vigilance
- Marché niche, revente dépendante du club
- Charges de copropriété et cotisation golf élevées
La Faissole / Aubarède
Secteur résidentiel est de la commune, en limite Antibes / Valbonne, tissu pavillonnaire des années 70–2000, terrains 700–1500 m².
Biens dominants : Villa 4–6 pièces sur 800–1300 m², parfois piscine
Qui achète : Familles installées, cadres Sophia, retraités actifs, budget 700 k€–1,2 M€.
Points forts
- Sophia Antipolis à 5 minutes
- Écoles internationales et Mougins School à proximité
- Terrains généreux
Points de vigilance
- Circulation A8 / D35 aux heures de pointe
- Certaines maisons années 70 à rénover énergétiquement