Dernière édition · Données DVF + INSEE

Rapport de marché immobilier
Mougins

Vous vendez, achetez ou héritez d'un bien à Mougins ? Ce rapport vous dit combien il vaut vraiment, en combien de temps il partira, et qui viendra le visiter. Le tout expliqué simplement, secteur par secteur.

Écrit par Jean-Philippe Süe, fondateur de Mas Terra Immobilier, à partir des ventes réelles enregistrées à Mougins depuis 2014 et de notre suivi de 380 ventes par an sur la commune.

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Ce qu'il faut retenir

  • Le prix aujourd'hui à Mougins : 4 920 €/m² pour un appartement, 7 603 €/m² pour une maison. Pour vous donner un ordre d'idée : un 3-pièces de 65 m² à Mougins-le-Haut se vend autour de 320 000 €, une villa 5 pièces à Font-de-Currault autour de 1,45 M€, un mas provençal à Notre-Dame-de-Vie dépasse souvent les 3 M€.
  • Comment ça a bougé : +2,6 % sur un an, +25,2 % sur cinq ans. Le marché mouginois a repris sa progression après le trou d'air 2024, tiré par le segment maison (+8,9 % en un an) et une clientèle internationale qui revient (34 % des acheteurs).
  • Combien de temps pour vendre : 118 jours en moyenne entre la mise en vente et la signature, avec 5,4 % de baisse entre le prix affiché et le prix final. Un bien affiché au bon prix dès le premier jour part deux fois plus vite qu'un bien trop cher.
Prix médian appartement
4 920 €/m²
Prix médian maison
7 603 €/m²
Évolution 5 ans
+25.2%
Délai de vente médian
118 jours

1 · L'essentiel

Le marché mouginois en 60 secondes

Le marché de Mougins a repris sa hausse après le ralentissement de 2024. Sur un an, les maisons progressent de +8,9 % et les appartements de +2,6 %. Les niveaux restent nettement au-dessus de ceux d'avant Covid : 4 920 €/m² pour un appartement, 7 603 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, le segment maison gagne +25.2% (le segment appartement, plus modéré, gagne +8%).

La demande dépasse l'offre sur les secteurs prestigieux, en particulier Notre-Dame-de-Vie, le vieux village et Font-de-Currault. On compte en moyenne 4 acheteurs sérieux pour chaque bien mis sur le marché, avec une part exceptionnelle d'acheteurs internationaux (34 %) et de paiements comptant (42 %).

Le volume de ventes remonte (~380 transactions par an en 2025, après un creux à 307 en 2024). Les propriétaires y restent longtemps et la commune protège son foncier via un PLU strict. Notre scénario le plus probable prévoit +16,4 % de hausse d'ici 2030.

Quatre choses à surveiller : la fiscalité internationale (Brexit, Golden Visa Espagne, exit tax), le trafic international de l'aéroport de Nice (moteur n° 1 du haut de gamme mouginois), les recrutements à Sophia Antipolis et l'offre de nouveaux programmes autour de Mougins-le-Haut.

2 · Méthode

D'où viennent nos chiffres

Chiffres officiels

  • DVF (data.gouv.fr), la base officielle qui recense toutes les ventes signées chez le notaire à Mougins depuis 2014.
  • INSEE, population, revenus, logements, données du dernier recensement.
  • Banque de France, évolution des taux de crédit immobilier.
  • Météo France, climat local sur les 30 dernières années.
  • Chambre des Notaires du Sud-Est, publications trimestrielles des notaires de la région.

Nos données de terrain

  • Les biens que nous avons vendus ces cinq dernières années.
  • Les demandes d'estimation et de contact reçues à l'agence.
  • Les retours des acheteurs après chaque visite.
  • Le temps réel de mise en vente sur les grands sites d'annonces.

Limites

Les données officielles ne comptent pas les ventes entre particuliers non déclarées ni les ventes entre membres d'une même famille. Nos indicateurs maison viennent d'un échantillon de nos mandats et donnent une tendance, pas une vérité absolue. Chaque chiffre est daté dans le rapport.

3 · Contexte

Mougins en quelques chiffres

Commune de 19 700 habitants sur 25,16 km², Mougins combine un vieux village médiéval perché à 260 m d'altitude, l'un des secteurs résidentiels les plus prestigieux de la Côte d'Azur (Notre-Dame-de-Vie, ancienne adresse de Picasso), la gastronomie étoilée (Paloma, L'Amandier), le Royal Mougins Golf Club et plusieurs écoles internationales. Sophia Antipolis est à 5–10 minutes, l'aéroport de Nice à 25 minutes. Ces atouts se lisent directement dans les prix.

Indicateurs socio-démographiques de Mougins
Population (INSEE 2023)19 700
Évolution démographique 10 ans+1.8%
Densité782 hab/km²
Âge médian48.3 ans
Revenu médian annuel32 410 €
Taux de chômage6.8%
Part propriétaires68.1%
Part résidences secondaires18.6%
Parc total de logements10 940

4 · Historique

Les prix à Mougins depuis 2014

Sur cinq ans (2021→2025), les prix à Mougins progressent de +8 % sur les appartements et +25 % sur les maisons. Le segment maison a été porté par le retour massif de la clientèle internationale post-Covid, avec un plateau temporaire en 2024 (baisse de volume de 38 % par rapport à 2021) puis un fort rebond en 2025. Voici l'évolution année par année.

Source : ventes officielles enregistrées à Mougins (base publique DVF). Chiffre 2025 estimé à partir du premier semestre.

5 · Les secteurs

Les 8 secteurs de Mougins, un par un

À Mougins, l'écart de prix entre secteurs va de 4 300 €/m² à Mougins-le-Haut à 10 400 €/m² à Notre-Dame-de-Vie, l'un des plus larges du Pays de Grasse. Pour chaque secteur, on vous donne le prix moyen, le type de biens qu'on y trouve, à qui il plaît, ce qui est agréable, et ce à quoi il faut faire attention.

Secteur

Vieux village

IAQ 88/100

Cœur historique perché à 260 m d'altitude, ruelles en escargot autour de la chapelle Saint-Bernardin et de la place des Patriotes. Restaurants étoilés (L'Amandier, Paloma), galeries d'art, marché.

Prix médian
6 800 €/m²
Fourchette
5 200 – 9 500 €/m²
Délai vente
112 jours
Tendance 3 ans
+11.4%

Typologie dominante

Maison de village pierre 3–5 pièces, appartement de charme 2–3 pièces

Profil acheteur

Retraités CSP+, résidence secondaire internationale, télétravailleurs haut de gamme.

Points forts

  • Cadre patrimonial exceptionnel (village médiéval)
  • Restaurants gastronomiques, galeries, ambiance touristique haut de gamme
  • Vues panoramiques sur la baie de Cannes

Vigilance

  • Stationnement très contraint (parkings extérieurs obligatoires)
  • Rénovations lourdes, contraintes ABF
  • Tourisme dense en saison

Secteur

Notre-Dame-de-Vie

IAQ 92/100

Secteur mythique au sud du village, chapelle du XIIe siècle, ancienne résidence de Picasso. Grandes propriétés murées, parcs, oliveraies. L'adresse la plus prestigieuse du Pays de Grasse.

Prix médian
10 400 €/m²
Fourchette
7 500 – 16 000 €/m²
Délai vente
165 jours
Tendance 3 ans
+8.6%

Typologie dominante

Mas provençal ou villa contemporaine, terrain > 3000 m², piscine, dépendances

Profil acheteur

Clientèle internationale UHNWI, célébrités, expatriés Nord-Europe et Moyen-Orient.

Points forts

  • Prestige de l'adresse (Picasso, célébrités)
  • Grands terrains rares, murés, arborés
  • Discrétion, sécurité, cadre exceptionnel

Vigilance

  • Ticket d'entrée > 3 M€
  • Marché étroit, délai de vente long (> 5 mois médian)
  • Aléa incendie zone forestière

Secteur

Mougins-le-Haut

IAQ 74/100

Ville nouvelle des années 90-2010 au sud-est de la commune, résidences fermées, immeubles R+3, écoles, commerces de proximité, quartier familial dense.

Prix médian
4 300 €/m²
Fourchette
3 600 – 5 400 €/m²
Délai vente
96 jours
Tendance 3 ans
+4.7%

Typologie dominante

Appartement T2–T4 en résidence sécurisée, maisons de ville récentes

Profil acheteur

Cadres Sophia Antipolis, primo-accédants Mougins, investisseurs locatifs, budget 350–650 k€.

Points forts

  • Prix d'entrée à Mougins
  • Résidences neuves ou récentes, DPE bon
  • Écoles, commerces, transports à pied

Vigilance

  • Architecture uniforme, peu de caractère
  • Densification en cours (nouveaux programmes)
  • Charges de copropriété élevées

Secteur

Tournamy

IAQ 76/100

Centre commercial et administratif de la commune (mairie annexe, centre médical, supermarchés), à mi-chemin entre village et Mougins-le-Haut. Mixte résidences et pavillonnaire.

Prix médian
5 100 €/m²
Fourchette
4 200 – 6 600 €/m²
Délai vente
104 jours
Tendance 3 ans
+6.8%

Typologie dominante

Appartement T3–T4, villa années 80–2000 sur 500–900 m²

Profil acheteur

Familles avec enfants scolarisés, cadres Sophia, retraités actifs, budget 500–900 k€.

Points forts

  • Tout à proximité (commerces, écoles, santé)
  • Accès rapide A8 et Sophia Antipolis
  • Bon compromis prix/qualité familial

Vigilance

  • Trafic aux heures de pointe axe Cannes-Grasse
  • Certaines copropriétés anciennes à rénover

Secteur

Font-de-Currault / Val de Mougins

IAQ 86/100

Coteau résidentiel entre village et Tournamy, villas années 60–2000 sur restanques d'oliviers, cadre de vie très recherché.

Prix médian
7 200 €/m²
Fourchette
5 800 – 10 500 €/m²
Délai vente
128 jours
Tendance 3 ans
+12.4%

Typologie dominante

Villa 5–7 pièces avec piscine, terrain 1200–3000 m²

Profil acheteur

Familles internationales, cadres dirigeants Sophia, résidence secondaire haut de gamme.

Points forts

  • Cadre méditerranéen, calme, végétation dense
  • Village accessible à pied ou à vélo
  • Vues collines, parfois vue mer

Vigilance

  • Aléa incendie feu de forêt (débroussaillement obligatoire)
  • Dépendance voiture
  • Rénovation énergétique fréquente sur bâti années 70

Secteur

Le Devens / Le Châtaignier

IAQ 80/100

Frange nord-ouest de la commune, entre Mougins et Mouans-Sartoux, propriétés spacieuses en zone semi-rurale, ambiance campagne provençale.

Prix médian
6 300 €/m²
Fourchette
5 100 – 8 800 €/m²
Délai vente
122 jours
Tendance 3 ans
+10.8%

Typologie dominante

Villa contemporaine ou mas rénové, terrain > 1500 m², piscine

Profil acheteur

Résidence principale haut de gamme, familles internationales, télétravailleurs cadre de vie.

Points forts

  • Cadre paisible en limite d'agglomération
  • Écoles internationales de Mougins à 5–10 min
  • Accès rapide Mouans-Sartoux et Sophia

Vigilance

  • Aléa incendie zone forestière
  • PLU restrictif (zones N/A partielles)

Secteur

Golf de Mougins / Cabrières

IAQ 84/100

Domaine autour du Royal Mougins Golf Club (par 71, 6 ans consécutifs élu meilleur parcours PACA), villas de standing en résidences sécurisées.

Prix médian
8 600 €/m²
Fourchette
6 800 – 13 500 €/m²
Délai vente
148 jours
Tendance 3 ans
+9.2%

Typologie dominante

Villa contemporaine ou golf villa, 200–450 m², piscine, vue golf

Profil acheteur

Golfeurs internationaux, retraités actifs UHNWI, résidence secondaire Nord-Europe.

Points forts

  • Accès direct au parcours et au clubhouse
  • Résidences sécurisées, prestations premium
  • Ambiance calme et internationale

Vigilance

  • Marché niche, revente dépendante du club
  • Charges de copropriété et cotisation golf élevées

Secteur

La Faissole / Aubarède

IAQ 78/100

Secteur résidentiel est de la commune, en limite Antibes / Valbonne, tissu pavillonnaire des années 70–2000, terrains 700–1500 m².

Prix médian
5 900 €/m²
Fourchette
4 800 – 7 800 €/m²
Délai vente
106 jours
Tendance 3 ans
+8.4%

Typologie dominante

Villa 4–6 pièces sur 800–1300 m², parfois piscine

Profil acheteur

Familles installées, cadres Sophia, retraités actifs, budget 700 k€–1,2 M€.

Points forts

  • Sophia Antipolis à 5 minutes
  • Écoles internationales et Mougins School à proximité
  • Terrains généreux

Vigilance

  • Circulation A8 / D35 aux heures de pointe
  • Certaines maisons années 70 à rénover énergétiquement

6 · Les types de biens

Ce qu'on trouve à Mougins (et à quel prix)

Le parc mouginois est particulièrement varié : maisons de village pierre du centre médiéval, mas provençaux et bastides sur restanques (Notre-Dame-de-Vie, Font-de-Currault), villas familiales années 60–90, constructions contemporaines RE2020, appartements récents à Mougins-le-Haut et Tournamy, et golf villas du Royal Mougins. Chaque type a son public, sa fourchette de prix et ses points de vigilance.

Maison de village

480 k€ – 1,4 M€

Bâti pierre XVIIIe–XIXe autour de la place des Patriotes, 2 à 4 niveaux, 70 à 200 m², terrasse ou courette rare mais recherchée.

Rareté : Rare · < 20 transactions/an

Contraintes : ABF, rénovation exigeante, stationnement en périphérie du village.

Mas provençal / bastide

2,4 M€ – 12 M€

Grande propriété murée XVIIIe–XIXe sur restanques d'oliviers, > 250 m², piscine, dépendances, souvent à Notre-Dame-de-Vie ou Font-de-Currault.

Rareté : Très rare · 10 à 15 transactions/an

Contraintes : Entretien lourd, extension limitée en zone A/N, marché niche international.

Villa années 60–90

780 k€ – 1,9 M€

Pavillon plain-pied ou R+1, 150–250 m² sur 800–1500 m² de terrain, construction méditerranéenne, souvent avec piscine à rénover.

Rareté : Segment le plus actif · ~55 transactions/an (DVF)

Contraintes : Isolation à refaire, DPE souvent D–E, terrains à densifier limité par PLU.

Villa contemporaine RE2020

1,5 M€ – 4,2 M€

Construction récente (post-2018) ou neuve, standards énergétiques élevés, prestations premium, piscine à débordement, domotique.

Rareté : Segment en croissance · ~25 transactions/an

Contraintes : Foncier rare et cher, PLU limite emprise et hauteur, permis longs.

Appartement résidence récente

220 k€ – 620 k€

T2 à T4 en résidence sécurisée post-2010, majoritairement à Mougins-le-Haut ou Tournamy, prestations neuves ou récentes.

Rareté : Segment actif · ~130 transactions/an (DVF)

Contraintes : Charges de copropriété élevées, rendement locatif modéré (3,0–3,8 %).

Golf villa

1,8 M€ – 6 M€

Villa dédiée en résidence du Royal Mougins Golf Club, 200–450 m², orientation parcours, prestations haut de gamme.

Rareté : Marché niche · 8 à 12 transactions/an

Contraintes : Charges golf + copropriété, revente liée à la vitalité du club.

7 · Nos indicateurs

Nos 5 baromètres du marché mouginois

Cinq baromètres qu'on a créés pour mesurer ce que les statistiques classiques ne montrent pas : combien d'acheteurs par bien, l'écart entre le prix affiché et le prix vendu, l'attrait d'un secteur, la part de résidences secondaires, et la saisonnalité des ventes. On vous donne la formule pour chacun.

ITMT

Indice de Tension Mas Terra

4.1
demandes / bien

Ratio entre le nombre de demandes qualifiées reçues sur un secteur et le nombre de biens actifs à la vente sur ce même secteur, glissant sur 90 jours.

ITMT = demandes_qualifiées_90j / biens_actifs_moyen_90j

Sur les 90 derniers jours, chaque bien mis en vente à Mougins attire en moyenne 4,1 demandes qualifiées. La tension est forte sur Notre-Dame-de-Vie et le vieux village, plus modérée sur Mougins-le-Haut où l'offre en appartements neufs reste abondante.

ING

Indice de Négociation Mougins

5.4
%

Écart médian, en pourcentage, entre le prix affiché au mandat et le prix acté à la vente, croisant DVF et les mandats Mas Terra clôturés sur 12 mois.

ING = médiane((prix_affiché − prix_acté) / prix_affiché) × 100

Les vendeurs mouginois consentent en médiane 5,4 % de négociation, soit un point de plus qu'à Grasse. Les biens sur-évalués à la mise en vente (fréquents sur le très haut de gamme international) tirent cet indice vers le haut.

IAQ

Indice d'Attractivité Quartier

82
/100

Composite normalisé (0–100) combinant prix relatif, délai de vente, tension, équipements, transports et sécurité, calculé par secteur.

IAQ = 0,25·prix_relatif + 0,20·(1/délai) + 0,20·tension + 0,15·équipements + 0,10·transports + 0,10·sécurité

Mougins affiche un IAQ moyen commune de 82/100, supérieur à Mouans-Sartoux (78) et à Grasse (68). Notre-Dame-de-Vie tire la moyenne à 92, Mougins-le-Haut reste sous 74.

IRS

Indice de Résidence Secondaire

18.6
%

Part des logements classés en résidence secondaire ou occasionnelle par l'INSEE, pondérée par notre base interne d'acheteurs non-résidents fiscaux.

IRS = (logements_RS_INSEE + acheteurs_non_résidents_MT) / parc_total × 100

D'après l'INSEE, 18,6 % des logements mouginois sont classés en résidence secondaire, deux fois plus qu'à Mouans-Sartoux (9,2 %) et près de deux fois plus qu'à Grasse (11,4 %). Mougins reste l'une des communes les plus internationalisées du Pays de Grasse.

BSG

Baromètre Saisonnalité

100
indice base 100

Distribution mensuelle des transactions actées, normalisée à 100 (moyenne = 100). Mesure la cyclicité annuelle du marché.

BSG(mois) = (transactions_mois / moyenne_mensuelle_annuelle) × 100

Sur DVF 2021-2025, le marché mouginois pique en juillet (BSG 133) et octobre (132), avec un second pic en juin (114). Les creux sont marqués en novembre (79) et sur le début d'année (86-89). Cycle typique d'un marché tiré par une clientèle internationale et estivale.

8 · Ce qui fait bouger les prix

Les vrais moteurs du marché mouginois

On a comparé l'évolution des prix avec le trafic de l'aéroport de Nice, les recrutements à Sophia Antipolis, les taux de crédit de la Banque Centrale Européenne et la part d'acheteurs payant comptant. Certains liens sont très forts, d'autres beaucoup plus faibles. Un chiffre proche de +1 ou −1 = lien fort. Proche de 0 = pas d'effet.

Fréquentation aéroport Nice × Prix maisons Mougins

r = +0.74

Nice Côte d'Azur est le 2e aéroport français (14,6 M passagers en 2024). La corrélation entre le trafic international (hors Schengen) et le prix médian des maisons mouginoises atteint r = 0,74 sur 10 ans. Chaque hausse annuelle de 5 % du trafic international se traduit par +3 à 4 % sur les prix maisons.

Emploi Sophia Antipolis × Prix appartements Mougins

r = +0.68

Sophia Antipolis emploie ~38 000 personnes à 5–10 minutes de Mougins-le-Haut. La corrélation entre variation annuelle des effectifs et prix médian des appartements mouginois est r = 0,68 sur 10 ans, moins forte qu'à Mouans-Sartoux (0,78) car Mougins dépend aussi de sa clientèle internationale.

Taux BCE × Volume mensuel de transactions

r = -0.71

Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne explique environ 50 % de la variance du volume mensuel mouginois (r = −0,71 sur 2019–2025). Une hausse de 100 points de base des taux réduit le volume mensuel d'environ 11 %. L'effet est plus faible qu'à Grasse ou Peymeinade car une part significative des acheteurs mouginois paie comptant.

Part paiement comptant × Prestige du secteur

r = +0.82

La part d'acheteurs payant comptant varie de 22 % à Mougins-le-Haut à 78 % à Notre-Dame-de-Vie. La corrélation avec le prix médian du secteur atteint r = 0,82, la plus élevée du Pays de Grasse. Le marché mouginois est structurellement moins sensible aux taux que ses voisins.

9 · Les acheteurs

Qui achète à Mougins aujourd'hui ?

Portrait dressé à partir des personnes qui nous ont contactés à l'agence sur les douze derniers mois.

Origine géographique

  • International (UK, Nord Europe, Suisse, USA, Moyen-Orient)34%
  • Alpes-Maritimes (Sophia, Antibes, Cannes)26%
  • Île-de-France21%
  • Mutation interne Pays de Grasse10%
  • Autres régions françaises9%

Motivation principale

  • Résidence secondaire / pied-à-terre Côte d'Azur34%
  • Cadre de vie premium (village, gastronomie, golf)28%
  • Écoles internationales et cadre familial21%
  • Emploi / mutation Sophia Antipolis12%
  • Investissement patrimonial5%

Budget médian

980 000 €

Délai décision

11 semaines

10 · Et demain ?

Trois scénarios pour Mougins d'ici 2030

Personne ne peut prédire l'avenir avec certitude. On vous propose donc trois scénarios, un optimiste, un central (le plus probable), un pessimiste, avec à chaque fois les hypothèses de départ et les chances qu'il se réalise.

Scénario bas · Probabilité 20%

Scénario bas

Prix médian 2027

7 350 €/m²

Prix médian 2030

7 500 €/m²

Variation cumulée

-1.4%

Hypothèses

  • • Taux BCE > 3 % durablement
  • • Croissance PIB France < 0,8 %/an
  • • Baisse de la clientèle internationale (fiscalité, Brexit II)

Scénario central · Probabilité 55%

Scénario central

Prix médian 2027

7 900 €/m²

Prix médian 2030

8 850 €/m²

Variation cumulée

+16.4%

Hypothèses

  • • Taux BCE 2–2,5 %
  • • Croissance PIB 0,8–1,4 %/an
  • • Sophia Antipolis en croissance modérée
  • • Clientèle internationale stable, offre neuve limitée < 40 logements/an

Scénario haut · Probabilité 25%

Scénario haut

Prix médian 2027

8 600 €/m²

Prix médian 2030

10 200 €/m²

Variation cumulée

+34.2%

Hypothèses

  • • Taux BCE < 2 %
  • • Croissance PIB > 1,5 %/an
  • • Boom Sophia (IA, deeptech)
  • • Retour massif acheteurs Moyen-Orient et Amérique du Nord

11 · Comparatif

Mougins face à ses voisines

Comment Mougins se situe par rapport à Grasse, Mouans-Sartoux, Peymeinade, Valbonne et Châteauneuf ? Voici le tableau complet, avec les médianes recalculées sur DVF 2025.

Comparatif des prix médians par commune du Pays de Grasse
CommuneAppart. €/m²Maison €/m²Évol. 3 ansProfil recommandé
Grasse3 1274 889+8.5%Résidence principale, primo-accession, patrimoine
Mouans-Sartoux4 3025 600+3%Familles, écoles bio, cadre village, cadres Sophia
Mougins4 9207 603+9.2%Haut de gamme, résidence secondaire internationale
Peymeinade3 5504 300+14.6%Primo-accession, calme, budget maîtrisé
Valbonne4 6706 970+11.5%Cadres Sophia, expatriés, écoles internationales
Châteauneuf-Grasse5 3007 200+20.1%Prestige, vue mer, résidence secondaire haut de gamme

Source : ventes officielles enregistrées au 1er semestre 2025.

12 · FAQ

Vos questions, nos réponses

Quel est le prix moyen du m² à Mougins en 2026 ?

Sur les dernières transactions DVF disponibles (data.gouv.fr, commune 06085, année 2025), la médiane à Mougins ressort à 4 920 €/m² pour un appartement (n=197 ventes) et 7 603 €/m² pour une maison individuelle (n=183 ventes). Les écarts entre secteurs vont de 4 300 €/m² à Mougins-le-Haut à 10 400 €/m² à Notre-Dame-de-Vie.

Pourquoi Mougins est-elle plus chère que Grasse ou Mouans-Sartoux ?

Trois raisons : la clientèle internationale (34 % des acheteurs), la présence d'adresses prestigieuses (Notre-Dame-de-Vie, Golf de Mougins), et la rareté de l'offre premium (grands terrains murés, restanques, écoles internationales). À cadre équivalent, comptez environ 35 % de plus qu'à Mouans-Sartoux et 55 % de plus qu'à Grasse sur le segment maison.

Le marché immobilier de Mougins est-il en baisse ?

Non, il progresse à nouveau. Sur DVF, la médiane appartement passe de 4 796 €/m² en 2024 à 4 920 €/m² en 2025 (+2,6 %), la médiane maison de 6 982 à 7 603 €/m² (+8,9 %). Sur 5 ans (2021→2025), les appartements gagnent +8,0 % et les maisons +25,2 %. Notre scénario central table sur +16,4 % à horizon 2030.

Quel quartier de Mougins a le meilleur potentiel ?

Notre Indice d'Attractivité Quartier (IAQ) place Notre-Dame-de-Vie (92/100), le vieux village (88) et Font-de-Currault (86) en tête. Pour un investissement locatif rentable, Mougins-le-Haut offre les meilleurs rendements bruts (3,4–3,8 %), grâce à la demande cadres Sophia.

Combien de temps faut-il pour vendre à Mougins ?

Le délai médian entre mandat et compromis est de 118 jours à Mougins, contre 92 à Mouans-Sartoux et 138 à Grasse. Les biens haut de gamme (> 3 M€, secteur Notre-Dame-de-Vie ou Golf) mettent en moyenne 5 à 6 mois à se vendre.

Combien de transactions immobilières par an à Mougins ?

Sur DVF, Mougins enregistre 380 à 495 ventes actées par an entre 2021 et 2025 sur le segment logement. Le pic récent est 2021 (495 ventes) ; le point bas est 2024 (307 ventes), l'année de plus fort impact de la remontée des taux. Le rebond 2025 (380) confirme la stabilisation.

Qui achète à Mougins aujourd'hui ?

34 % des acheteurs sont internationaux (UK, Nord-Europe, Suisse, USA, Moyen-Orient), 26 % viennent du reste des Alpes-Maritimes, 21 % d'Île-de-France, 10 % du Pays de Grasse en mutation interne. Motivations dominantes : résidence secondaire haut de gamme (34 %), cadre de vie premium (28 %), écoles internationales (21 %).

Y a-t-il beaucoup de résidences secondaires à Mougins ?

Oui, 18,6 % des logements sont classés en résidence secondaire ou occasionnelle, deux fois plus qu'à Mouans-Sartoux (9,2 %) et Grasse (11,4 %). C'est l'une des communes les plus internationalisées du Pays de Grasse.

Quel est le prix d'une villa à Notre-Dame-de-Vie ?

À Notre-Dame-de-Vie, secteur le plus prisé de Mougins et ancienne adresse de Picasso, le prix médian s'établit à 10 400 €/m² avec une fourchette de 7 500 €/m² à 16 000 €/m². Un mas provençal 300 m² sur 3 000 m² de terrain se négocie entre 3 M€ et 5 M€, une villa contemporaine premium peut dépasser 8 M€.

Est-ce le bon moment pour acheter à Mougins ?

Le marché a repris sa progression après le trou d'air 2024, avec +8,9 % sur les maisons en un an. Mougins reste structurellement moins sensible aux taux que ses voisines (42 % de paiements comptant contre 29 % à Mouans-Sartoux). Attendre suppose de parier contre la clientèle internationale, dont les flux augmentent depuis 18 mois.

Peut-on vivre à Mougins sans voiture ?

Difficilement. Seuls le vieux village, Tournamy et Mougins-le-Haut offrent un quotidien à pied, avec un accès bus aux gares SNCF de Mouans-Sartoux et Cannes. Les secteurs prestigieux (Notre-Dame-de-Vie, Font-de-Currault, Golf) restent totalement dépendants de la voiture.

Quel est le meilleur moment pour vendre à Mougins ?

Notre Baromètre Saisonnalité identifie deux pics : juillet (BSG = 133) qui capte la clientèle internationale en vacances, et octobre (132) qui concentre les mutations résidence secondaire. Novembre (79) et le début d'année (86-89) creusent le marché. Une mise en vente en avril-mai maximise l'exposition sur le pic estival.

Quelles sont les écoles internationales de Mougins ?

Mougins School (British, IB, 3-18 ans), International School of Nice à proximité, plus les collèges et lycées français réputés (Fénelon, Jules Ferry à Cannes). Cette offre scolaire internationale est un moteur direct des prix sur les secteurs Font-de-Currault, Chataignier et Faissole-Aubarède.

Faut-il acheter à Mougins-le-Haut pour un investissement locatif ?

Oui, c'est le secteur mouginois le plus adapté à l'investissement locatif : prix d'entrée abordable (4 300 €/m²), demande cadres Sophia soutenue, résidences récentes DPE C-B, rendement brut 3,4–3,8 %. Le turnover locatif est cependant plus élevé qu'en centre village.

Mougins a-t-elle beaucoup baissé pendant la crise des taux 2023-2024 ?

Peu. Les volumes ont chuté de 38 % entre 2021 (495 ventes) et 2024 (307 ventes), mais les prix médians se sont maintenus, soutenus par la forte part de paiements comptant (42 %) et la clientèle internationale (34 %). Le rebond 2025 s'accompagne d'une remontée des prix maisons de +8,9 %.

Rapport signé

Jean-Philippe Süe

Agent immobilier · Fondateur Mas Terra Immobilier

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