Trois publics structurent ce marché : étudiants de l'IUT (350 à 450 logements demandés chaque année), saisonniers du tourisme du parfum (avril-octobre) et jeunes actifs travaillant à Sophia, Cannes ou Antibes. Cette triple demande sécurise un investissement bien ciblé, mais l'arbitrage entre longue durée et saisonnier, et le calendrier DPE, décident vraiment du résultat à 10 ans.
C'est de loin la stratégie la plus rentable nette d'impôts pour un investisseur déjà bien imposé.
Le centre historique attire un tourisme stable (musée international de la parfumerie, Fragonard, Galimard, Molinard, accès Cannes en 25 min) avec une saison étendue d'avril à octobre.
Projections 10 ans
Investisseur prudent, recherche simplicité de gestion, déjà déficit foncier
- Prix d'achat + frais
- 150 000 €
- Apport / prêt
- 30 000 € / 120 000 € sur 20 ans à 3,8 %
- Mensualité crédit
- 718 €
- Loyer mensuel net
- 660 €
- Cash-flow mensuel
- −180 € (charges + taxe foncière inclus)
- Capital remboursé à 10 ans
- ≈ 51 000 €
- ≈ 168 000 €
Choix solide pour stabilité, peu de gestion, fiscalité simple en micro-foncier.
Scénario 2, LMNP meublé au réel
- Prix d'achat + frais + meubles
- 158 000 €
- Apport / prêt
- 30 000 € / 128 000 € sur 20 ans à 3,8 %
- Mensualité crédit
- 766 €
- Loyer mensuel net (meublé)
- 780 €
- Cash-flow mensuel
- −70 € avant impôt, +0 € après LMNP réel
- Impôt sur loyers (LMNP réel)
- 0 € pendant 14 ans (amortissement)
- Valeur estimée à 10 ans
- ≈ 168 000 €
La meilleure équation pour un investisseur déjà bien imposé qui peut accepter un peu plus de gestion.
Scénario 3, Saisonnier géré activement (Airbnb)
Investisseur cherchant cash-flow maximum, accepte gestion active ou mandataire
- Prix d'achat + frais + équipement complet
- 165 000 €
- Apport / prêt
- 40 000 € / 125 000 € sur 20 ans à 3,9 %
- Mensualité crédit
- 754 €
- Revenu locatif net annuel (post charges et commissions)
- 11 800 €
- Cash-flow mensuel
- +230 € après crédit et charges
- Fiscalité (LMNP réel)
- Quasi nulle 10-14 ans
- Valeur estimée à 10 ans
- ≈ 168 000 €
Quelle typologie viser selon votre objectif d'investisseur
Pour un premier investissement et un cash-flow neutre à positif : viser le studio ou T1 de 22 à 32 m², rénové, proche du Cours Honoré-Cresp ou de la gare. Public locataire : étudiants IUT, jeunes actifs en alternance. Vacance locative très faible (moyenne 12 jours/an sur ce profil intra-muros).
Pour de la valorisation patrimoniale à 10-15 ans : appartement bourgeois à rénover (T3 ou T4) dans un immeuble de caractère, secteur Puy ou Aires. Cash-flow immédiat plus faible, mais plus-value potentielle forte à mesure que le centre se requalifie (programme de rénovation des façades en cours, fibre déployée fin 2025, nouveau quai de gare 2027).
Aide à la décision
Quel objectif → quelle typologie
- Studio ou T1 de 22-32 m² rénové, proche Cours ou gare
- Vise locataires étudiants IUT ou jeunes actifs en alternance
Vous priorisez le patrimoine et la plus-value
- T3 ou T4 bourgeois à rénover, secteur Puy ou Aires
- Vise familles, télétravailleurs, expatriés en retour
Notre regard d'agent
Ce qu'on dit aux investisseurs avant qu'ils signent
On suit une quinzaine d'investisseurs actifs sur le bassin grassois, dont la moitié intra-muros. Voici les arbitrages qu'on défend systématiquement face aux conseillers patrimoniaux généralistes.
Notre position
On déconseille presque toujours le saisonnier pur à un investisseur qui n'habite pas sur la Côte d'Azur et qui n'a pas de mandataire de confiance.
Vu sur le terrain
Aucun impayé, aucune intervention urgente sur 22 mois.
L'équipe Mas Terra
Cadre réglementaire et calendrier DPE à intégrer
La ville de Grasse n'impose pas (à date juin 2026) de quota ni de changement d'usage pour la location saisonnière dans le centre. Une déclaration en mairie reste obligatoire dès la première nuitée, avec attribution d'un numéro à afficher sur les annonces Airbnb / Booking. Pour les résidences secondaires louées plus de 120 jours par an, une déclaration spécifique s'ajoute. Suivre l'évolution du règlement municipal : plusieurs communes voisines (Cannes, Antibes) ont durci leur cadre en 2024-2025.
Le calendrier DPE est le sujet structurant 2025-2034 pour les investisseurs du centre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location longue durée. Au 1er janvier 2028, ce seront tous les G. Au 1er janvier 2034, tous les F.
Calendrier réglementaire
DPE et location : la trajectoire 2025-2034
- 1er janvier 2025
Interdiction de louer les G+
Les logements classés G+ (> 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés en location longue durée.
- Été 2026
Audit énergétique obligatoire à la vente pour F et G
Tout bien classé F ou G doit avoir un audit énergétique remis à l'acheteur avant compromis. Délai d'obtention 4 à 6 semaines, à anticiper.
- 1er janvier 2028
Interdiction étendue à tous les G
Forte pression à la baisse sur les prix d'achat des biens G non rénovés.
- 1er janvier 2034
Interdiction étendue à tous les F
Les biens rénovés avant 2030 prennent une prime de valeur structurelle.
Questions fréquentes
À propos de ce guide
Location longue durée ou saisonnière : que choisir à Grasse centre ?
Y a-t-il des restrictions sur la location saisonnière à Grasse ?
À date juin 2026 : pas de quota ni de changement d'usage imposé dans le centre, mais déclaration en mairie obligatoire dès la première nuitée avec numéro à afficher sur les annonces. Surveiller l'évolution du règlement municipal : plusieurs villes voisines ont durci leur cadre en 2024-2025. Nous vérifions ce cadre à chaque acquisition à vocation saisonnière.
Quelle typologie pour un premier investissement à Grasse centre ?
Public locataire stable (étudiants IUT, jeunes actifs), vacance locative très faible.
Oui pour la quasi-totalité des profils d'investisseurs.
Quel impact de la réforme DPE sur l'investissement à Grasse centre ?
Trois échéances structurent le marché : interdiction de location des G+ depuis janvier 2025, des G en janvier 2028, des F en janvier 2034.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d'achat pour investir ?
Vacance locative moyenne à Grasse centre ?
Peut monter à 30-45 jours sur un T3-T4 mal placé ou avec DPE défavorable.
Faut-il acheter à crédit ou comptant pour investir à Grasse centre ?
Acheter comptant n'est rentable que pour un investisseur à fiscalité quasi nulle.
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